내 집 마련 vs 전세: 5년·10년 시뮬레이션으로 비교하기

요즘 주변에서 “그냥 전세 살면 되지, 굳이 집 사야 해?”라는 말을 자주 듣습니다. 근데 반대로 “전세는 돈 버리는 거잖아, 어서 집 사야지”라는 말도 똑같이 많이 들립니다. 둘 다 자기 확신이 넘치는데, 정작 숫자로 비교한 사람은 거의 없더라고요.

솔직히 저도 예전엔 막연하게 “집은 사야 오르는 거 아냐?”라고 생각했습니다. 그런데 지난해 가을, 실제로 서울 기준 5억짜리 아파트를 두고 구매냐 전세냐를 진지하게 고민하면서 직접 계산기를 두드려봤습니다. 결과가 생각보다 충격적이었어요. 어떤 조건에서는 전세가 훨씬 유리하고, 또 어떤 조건에서는 매수가 압도적으로 이깁니다. 그 조건이 뭔지가 핵심입니다.

이 포스팅에서는 서울 시세를 바탕으로 5년과 10년 기준으로 내 집 마련과 전세 거주를 시뮬레이션하고, 각각의 장단점과 주거비 계산 방법까지 한꺼번에 정리했습니다. 각 주제별로 상세 분석 글도 따로 써두었으니 필요한 부분만 골라서 읽으셔도 됩니다.

목차

1. 5년 기준 내 집 마련 vs 전세 비용 시뮬레이션
2. 10년 기준 내 집 마련 vs 전세 비용 시뮬레이션
3. 내 집 마련과 전세 거주의 장단점 정리
4. 내 집 마련 vs 전세 주거비 계산 방법

5년 기준: 짧은 기간에 더 유리한 건 어느 쪽일까요

💡 5년 기준으로는 매수 시 초기 비용 부담이 크고, 전세는 상대적으로 현금 유동성을 유지하는 데 유리합니다.

5년이라는 기간은 주거 관점에서 꽤 애매합니다. 집값이 크게 오르기엔 짧고, 이자나 관리비를 쭉 내기엔 또 길거든요. 서울 기준 5억 아파트를 매수한다고 하면, 취득세·중개수수료·등기비용 등 초기 부대비용만 해도 1,500만~2,000만 원을 훌쩍 넘깁니다. 여기에 대출이자까지 더하면 5년 동안 나가는 돈이 얼마인지 계산해보면 깜짝 놀랄 수 있어요.

반면 같은 조건의 전세로 살면 전세보증금 기회비용이 발생하지만, 매달 고정 지출이 거의 없습니다. 참고로 제가 직접 5년 시뮬레이션을 돌려봤을 때, 집값 상승률이 연 3% 미만이면 전세가 순비용 기준으로 더 저렴하게 나왔습니다. 물론 집값이 연 5% 이상 오르면 얘기가 달라지긴 해요.

아, 그리고 5년 안에 이사 가능성이 있는 분이라면 더더욱 전세 쪽을 진지하게 검토해봐야 합니다. 부동산 거래 비용은 단기에 회수하기가 정말 어렵거든요.

자세히 읽어보기: 5년 기준 내 집 마련 vs 전세 비용 시뮬레이션

10년 기준: 장기로 가면 판이 달라집니다

💡 10년 이상 거주를 전제로 하면 내 집 마련의 자산 형성 효과가 전세 대비 뚜렷하게 커지는 경향이 있습니다.

10년 기준으로 넘어오면 그림이 상당히 바뀝니다. 대출을 꾸준히 상환하면서 동시에 집값 상승분이 누적되기 때문입니다. 실제로 서울 주요 지역 아파트의 최근 10년 평균 상승률은 연 4~6% 수준으로 알려져 있습니다. 이 범위면 매수가 전세보다 순자산 기준으로 크게 유리해지는 구간에 들어갑니다.

웃긴 건, 전세 거주자도 전세금을 잘 굴리면 이 차이를 어느 정도 따라잡을 수 있다는 겁니다. 주변에 30대 초반 투자자 한 분이 계신데, 전세금 4억을 ETF에 투자해서 10년간 연평균 7%를 가져갔어요. 그 결과 집을 산 친구와 최종 자산 차이가 크지 않았다고 하더라고요. 물론 이건 꽤 이상적인 케이스이긴 합니다.

10년 시뮬레이션에서 가장 중요한 변수는 집값 상승률과 전세금 운용 수익률입니다. 이 두 가지를 어떤 수치로 설정하느냐에 따라 결론이 완전히 뒤집히기도 합니다. 그래서 한 가지 정답을 말하기가 어렵습니다. 솔직히 이 부분은 저도 확신하기 어려운 영역이에요.

자세히 읽어보기: 10년 기준 내 집 마련 vs 전세 비용 시뮬레이션

내 집 마련 vs 전세, 각각의 진짜 장단점

💡 매수와 전세 각각에는 숫자 외에도 심리적·생활적 요소가 크게 작용합니다. 순수 비용만으로 비교하면 놓치는 게 많습니다.

숫자 시뮬레이션만 보면 “조건에 따라 다르다”는 결론밖에 안 나옵니다. 그런데 실제 삶에서는 숫자 이외의 요소가 결정을 크게 좌우하는 경우가 많습니다.

내 집 마련의 가장 큰 장점은 역시 거주 안정성입니다. 집주인 눈치 볼 필요 없고, 갑자기 나가라는 얘기도 없죠. 아이가 있는 가정이라면 학군 안정성도 빼놓을 수 없어요. 반면 단점은 명확합니다. 자금이 부동산에 묶이고, 이사 자유도가 낮아집니다. 예상치 못한 수리비나 재건축 이슈도 매수자가 고스란히 감당해야 합니다.

전세의 가장 큰 장점은 자본 유동성입니다. 전세금이 묶이긴 하지만 비교적 빠르게 회수가 가능하고, 집값 하락 리스크에서 자유롭습니다. 잠깐, 이건 꼭 알아야 해요. 전세 사기나 집주인 파산 리스크는 현실적인 위협입니다. 전세보증보험 가입 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제가 아는 한 지인이 이 부분을 놓쳐서 보증금 회수에 거의 1년 넘게 고생한 적이 있거든요.

전세는 “리스크 없는 선택”이 아닙니다. 보증금 보호 장치를 꼭 챙겨야 진정한 전세의 장점이 살아납니다.

자세히 읽어보기: 내 집 마련과 전세 거주의 장단점 정리

주거비를 제대로 계산하는 방법

💡 주거비 계산은 단순 월세·이자 비교가 아닙니다. 기회비용과 자산 변동까지 포함해야 정확한 비교가 됩니다.

많은 분들이 “이자가 월세보다 싸면 사는 게 낫다”고 단순하게 판단합니다. 그런데 이건 반쪽짜리 계산입니다. 제대로 된 주거비 계산에는 다음이 모두 포함되어야 합니다.

• 매수 시: 취득세, 중개수수료, 이사비, 대출이자, 재산세, 관리비, 수선충당금
• 전세 시: 전세보증보험료, 관리비, 이사비, 전세금 기회비용(다른 곳에 투자했다면 얻었을 수익)

여기서 반전인데, 전세금 기회비용을 계산에 넣으면 전세가 “공짜 주거”가 아님을 알 수 있습니다. 4억짜리 전세금을 연 3% 예금에 넣었다면 매년 1,200만 원의 이자를 포기하는 셈이거든요. 이걸 월로 환산하면 100만 원입니다. 생각보다 크죠?

반대로 매수자는 자기자본의 기회비용도 계산해야 합니다. 계약금·중도금으로 넣은 돈이 다른 자산에 투자됐다면 얼마를 벌었을지도 비교해봐야 합니다. 이렇게까지 따지면 계산이 꽤 복잡해지는데, 상세 계산식은 아래 링크에 정리해두었습니다.

자세히 읽어보기: 내 집 마련 vs 전세 주거비 계산 방법

xychart
  title "서울 기준 10년 순비용 비교 (5억 아파트, 단위: 만원)"
  x-axis ["1년", "3년", "5년", "7년", "10년"]
  y-axis "누적 순비용" 0 --> 25000
  line [2200, 5800, 9500, 12800, 17200]
  line [1200, 3500, 6000, 8500, 12000]

자주 묻는 질문 (FAQ)

내 집 마련이 전세보다 항상 더 유리할까요?

그렇지 않습니다. 거주 기간, 집값 상승률, 전세금 운용 수익률에 따라 결론이 달라집니다. 특히 5년 이하 단기 거주라면 매수의 초기 비용 부담이 커서 전세가 순비용 면에서 유리한 경우가 많습니다. 서울이라도 지역에 따라 상승률 편차가 크기 때문에, “서울이면 무조건 사야 한다”는 공식은 이제 통하지 않는 시대입니다.

5년 vs 10년 기준으로 어떤 선택이 더 나을까요?

기간이 길수록 매수가 유리해지는 경향이 있습니다. 단, 이는 집값이 우상향한다는 전제 하의 이야기입니다. 10년 보유 기간을 확보할 수 있고, 대출 상환 능력이 충분하다면 매수가 자산 형성 측면에서 더 효과적입니다. 반면 5년 이내에 이사 가능성이 있거나, 직장 이동이 잦다면 전세가 더 합리적인 선택일 수 있습니다. 혹시 본인 상황에서 어느 쪽이 더 맞는지 헷갈리는 분이 계신가요? 5년, 10년 시뮬레이션 글에 구체적인 계산 예시를 넣어두었으니 직접 대입해 보시기 바랍니다.

전세금을 투자하면 수익이 더 나올까요?

이론적으로는 가능합니다. 전세금을 연 5% 이상으로 꾸준히 운용할 수 있다면, 집값 상승률이 같은 수준일 경우 전세+투자 전략이 매수를 이길 수도 있습니다. 그런데 현실적으로 전세금 전액을 고수익 자산에 투자하는 건 리스크가 상당합니다. 전세 계약 만료 시 원금 보전이 안 되면 보증금 반환 자체가 어려워질 수 있거든요. 대부분의 재무 전문가들은 전세금의 50% 이내만 투자에 활용하고 나머지는 안전 자산으로 보유하라고 권합니다. 이 기준을 지키면 수익률이 크게 낮아지기 때문에, 매수와의 격차를 좁히기가 쉽지 않습니다.

마무리하며

“집을 사야 하나 말아야 하나”는 단순한 재테크 질문이 아닙니다. 내 직업의 안정성, 거주 기간, 가족 계획, 리스크 성향이 모두 얽혀 있는 복합적인 결정입니다. 시뮬레이션 숫자는 참고 자료일 뿐, 정답을 주지는 않습니다.

그런데 적어도 이것 하나는 분명히 말할 수 있습니다. 계산 없이 감으로만 결정하는 것이 가장 위험합니다. “다들 사던데”, “전세는 돈 날리는 거잖아” 같은 근거 없는 확신으로 수억 원이 오가는 결정을 내리는 건 너무 아깝습니다. 위에 정리한 시뮬레이션과 계산 방법을 토대로, 본인의 숫자를 직접 대입해보시길 권합니다.

각 주제별 상세 분석은 위 목차의 링크에서 확인하실 수 있습니다. 내 상황에 맞는 시뮬레이션부터 읽어보시면 판단에 도움이 될 것입니다.