💡 P2P·리츠·회사채·부동산 펀드를 수익률·연체율·환금성·세금 기준으로 비교하면, 대체투자 비교의 진짜 답이 보입니다.
수익률 숫자만 보다가는 반드시 후회합니다
💡 표면 수익률과 세후 실수령액 사이에는 연체율과 세금이라는 두 겹의 함정이 숨어 있습니다.
주식 하나만으로 버티던 시대는 끝났습니다. 저도 올해 초 재테크 모임에서 “P2P랑 리츠 중에 뭐가 더 나아요?”라는 질문을 열 번은 넘게 들었습니다. 30대 중반 맞벌이 부부들이 포트폴리오 다양화를 진지하게 고민하기 시작했다는 신호이기도 했습니다.
근데요, 사실 이 질문 자체가 좀 위험합니다. 수익률 숫자만 보면 P2P가 압도적으로 높아 보이거든요. 연 8~15%라는 숫자가 눈에 들어오는 순간, 리츠 연 4~6%는 심심하게 느껴지기 시작합니다.
주변에 아는 30대 중반 맞벌이 부부가 딱 이 함정에 빠졌습니다. P2P에 1,000만 원 넣었다가 연체가 터졌고, 실질 수익률이 11%에서 4%대로 쪼그라들었다고 하더라고요. 리츠로 분산했으면 어떠했을지 두고두고 아쉬워했습니다.
진짜 수익이란 이런 겁니다. 연체율 빼고, 세금 빼고, 환금 못 해서 날린 기회비용까지 다 뺀 숫자. 그게 진짜 내 손에 남는 돈입니다.
P2P·리츠·회사채·부동산 펀드 완전 비교
💡 네 가지 대체투자를 수익률·연체율·환금성·세금 항목으로 나란히 놓으면, 각자의 진짜 장단점이 선명하게 드러납니다.
잠깐, 이건 꼭 알아야 해요. 비교표를 볼 때 ‘평균 수익률’이라는 단어를 조심해야 합니다. 연체 한 건만 터져도 평균은 순식간에 무너집니다. 제가 직접 주요 4개 자산군을 분류해서 정리해봤습니다.
환금성 얘기를 좀 더 해볼게요. P2P의 가장 큰 약점이 바로 여기에 있습니다. 급하게 돈이 필요할 때 P2P는 중도 해지가 사실상 불가능합니다. 2차 시장이 있긴 한데, 할인율이 붙어 원금 손실 가능성까지 생깁니다. 반면 리츠는 주식시장에서 즉시 매도할 수 있어 이 부분에서 압도적으로 유리합니다.
혹시 이런 생각 드셨나요? “어차피 리츠도 주가 떨어지면 손실 아닌가?” — 맞습니다. 하지만 그건 내가 선택할 수 있는 손실입니다. 팔 수 있다는 것 자체가 투자자에게 통제권을 준다는 의미거든요.
내 투자 성향에 맞는 대체투자 비중은 어떻게 잡아야 할까요
💡 안정형·중립형·공격형 세 성향에 따라 대체투자 비중을 다르게 가져가야 포트폴리오가 흔들리지 않습니다.
솔직히 이 부분은 저도 좀 헷갈려요. 같은 사람이라도 시장 상황에 따라 성향이 달라지거든요. 그래서 저는 ‘지금 당장 잃어도 심리적으로 버틸 수 있는 금액’을 기준으로 성향을 판단하는 편입니다.
- 안정형 — P2P 10% 이하, 리츠 20~30%, 회사채(AA등급 이상) 30~40%, 부동산 펀드 10~20%
- 중립형 — P2P 15~25%, 리츠 20~25%, 회사채 20~25%, 부동산 펀드 15~20%
- 공격형 — P2P 30~40%, 리츠 15~20%, 회사채 10~15%, 부동산 펀드 15~20%
아 그리고, 공격형이라도 P2P에 40% 이상 몰아넣는 건 권장하지 않습니다. 아무리 고수익을 쫓더라도 단일 자산군에 40%를 초과하면 그건 분산투자가 아니라 집중 베팅에 가깝습니다.
pie title 중립형 투자자 대체투자 포트폴리오 예시
"P2P 투자" : 20
"리츠(REITs)" : 25
"회사채" : 23
"부동산 펀드" : 17
"기타(MMF·RP)" : 15
참고로 2024~2025년 국내 대체투자 시장 트렌드를 보면, 금리 고점 인식이 퍼지면서 리츠로의 자금 유입이 눈에 띄게 늘었습니다. 반면 P2P는 2023년 일부 업체 폐업 이후 투자자 신뢰도가 완전히 회복되지 않은 상태입니다. 금융감독원 공시 기준으로 등록 P2P 업체 수가 2022년 대비 약 30% 가까이 줄어든 것이 그 증거입니다.
이 트렌드가 내 포트폴리오 비중에도 영향을 줘야 하는 건지, 다들 어떻게 판단하고 계신지 궁금합니다.
세금까지 따지면 진짜 수익이 완전히 달라집니다
💡 이자소득세 27.5%와 배당소득세 15.4%의 차이만으로도, 같은 투자금 대비 P2P와 리츠의 실수령액 격차가 크게 좁혀집니다.
여기서 반전인데, 세금 계산을 해보면 P2P의 고수익률 이점이 상당 부분 상쇄됩니다. P2P 이자 수익에는 이자소득세 27.5%(지방소득세 포함)가 붙는 반면, 리츠 배당에는 배당소득세 15.4%만 적용됩니다.
1,000만 원 투자 기준으로 실제로 계산해봤습니다.
- P2P 연 10% 수익 → 세전 100만 원 → 세후 72만 5,000원
- 리츠 연 6% 수익 → 세전 60만 원 → 세후 50만 7,000원
- 회사채 연 5% 수익 → 세전 50만 원 → 세후 42만 3,000원
수익률 차이가 4%포인트였는데 세후 실수령액 차이는 22만 원 수준으로 줄어듭니다. 거기에 연체 리스크와 환금성 불리함까지 더하면, P2P 고수익의 매력이 생각보다 훨씬 희석됩니다.
웃긴 건, 금융소득종합과세 기준인 연 2,000만 원을 넘는 분들은 세율 계산이 또 달라진다는 겁니다. 금융소득이 많을수록 P2P 이자는 누진세율 구간에 걸릴 가능성이 높아지거든요. 이 부분은 세무사 상담이 거의 필수입니다.
결국 대체투자 비교의 핵심은 단순한 수익률 숫자가 아닙니다. 내가 얼마나 기다릴 수 있는지, 얼마나 잃어도 버틸 수 있는지, 세금은 어떻게 처리할 것인지 — 이 세 가지를 함께 고민할 때 비로소 제대로 된 포트폴리오가 완성됩니다. 지금 어떤 대체투자 조합을 고려하고 계신지 궁금하네요.
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